Текст: Юлия Клиндухова

Сегодня застройщики следуя тенденциям рынка, стараются привлечь покупателей не только качественной планировкой, но и инфраструктурой, прибегая к комплексному освоению территории. Продающейся вместе с квартирой парковкой сегодня мало кого удивишь, но вот закрытый от машин двор, спортивные комплексы, авторская архитектура и нестандартные объекты могут стать решающим фактором при выборе жилья.

Под комплексным освоением территории (КОТ) подразумевается полная разработка земельного участка, на котором ведется строительство. Это не только возведение многоквартирных домов, но и прокладка всех необходимых коммуникаций и инженерных систем, а также размещение сопутствующей инфраструктуры, достаточной для комфортного повседневного проживания. И не последнюю очередь занимает правильно составленный проект будущего жилого квартала.

Если обратиться к истории появления КОТов, то можно увидеть, что комплексная застройка территорий была еще в 30-х годах прошлого века. Это мировой тренд, со своими особенностями для каждой страны, но общей целью – создать комфортную среду для проживания, чтобы человек приобретал не только квартиру или дом, но и окружающее пространство.

Что же касается нашей страны, то КОТы в ней строились и в советское время. Около крупных заводов или производств возводились городки, жизнь в которых зависела от градообразующего предприятия. При этом застройщик уделял особое внимание постройке социальных, торговых и бытовых учреждений, призванных обеспечить жителям достойный уровень жизни. Но в те годы данные объекты инфраструктуры находились на балансе городских заводов и фабрик и поэтому их разнообразие и количество во многом зависели от директоров предприятий, которые добивались выделения бюджетных средств на их строительство.

После того как распался советский союз больше десяти лет никто и не думал комплексно осваивать территории. Старые объекты закрывались, а новые строились точечно давая все большую нагрузку на городские коммуникации.

Но сегодня застройщики вновь вернулись к данному формату жилья, а по прогнозу аналитиков в ближайшие годы проекты комплексного освоения территорий будут определять основной объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости.

Комплексная жилая застройка – это понятие забытое со времен СССР, сегодня оно снова поднято на уровень госпрограмм и подается как панацея от известной болезни «жилищный вопрос». С первого взгляда кажется, и действительно: наращивай строительство квадратных метров в чистом поле, где нет никаких ограничений, связанных с юридическими, историческими, градостроительными и другими аспектами, и, казалось бы, что в выигрыше остаются все.

Инвестиционно-строительные компании в кратчайшие сроки штампуют тысячи квадратных метров, чиновники рапортуют о росте жилья, потребитель получает дешевые квадраты в новостройках - все счастливы? Но все ли так просто и радужно? При взгляде на большинство таких проектов, у меня возникает стойкая ассоциация комплексной жилой застройки с фаст-фудом: быстро, вкусно, дешево, но не всегда полезно.

Комплексное освоение территорий, вложения в инфраструктуру позволяют инвестору в конечном счете получить большую выгоду. К примеру, торгово-развлекательный центр достаточно прибыльный объект, но как минимум при двух условиях: объект пользуется популярностью и имеет высокую посещаемость, а также он заполнен арендаторами, которые востребованы у покупателей.

Есть еще целый ряд параметров прибыльности объекта, которые вытекают из двух выше перечисленных: удобно ли расположен объект, просто ли к нему добраться, есть ли в ближайшем расположении конкурентные объекты, если есть, чем этот объект может привлечь большую покупательскую аудитория? Возможно, рядом с ТРЦ есть еще кинотеатр, либо магазин товаров для ремонта, либо еще какой-то дополнительный объект. И покупатель в конечном счете выберет объект с большей инфраструктурой, так как сможет с помощью этого решить целый ряд своих вопросов.

Таким образом, комплексно осваивая территорию, инвестор может рассчитывать на большую прибыль, предлагая потребителям комплекс товаров и услуг, получая свою прибыль со всех объектов.

Реализация КОТ за счет их масштабности позволяет сократить себестоимость строительства, но есть у комплексного подхода и свои минусы. Самый главный из них - длительный срок. Как известно, масштабное строительство предполагает несколько этапов (очередей), и жильцам первых очередей приходится еще несколько лет мириться с возникающими при этом неудобствами.

По мнению Владимира Русанова, архитектора и доцент кафедры урбанистики и теории архитектуры Волгоградского архитектурно-строительного университета сегодняшние КОТы в большинстве своем — это безликие однотипные многоэтажные жилые нагромождения, декорированные псевдоархитектурными элементами (в народе их остроумно назвали «каменными муравейниками»), лишенные какой-либо эстетической и культурной среды, архитектурно-планировочной «изюминки».

«С точки зрения инвестиций это выгодно как местным властям, так, и инвесторам, которые вкладывая в застройку крупных объектов, получают режим максимального благоприятствования со стороны властей. Но мировой опыт показывает, что комплексное освоение территорий не способствует развитию города как единого организма. Всем известно, что комплексная застройка чаще всего проводиться на переферии городских образований, на дешевых землях, удаленных от сложившихся городских доминант-культурных, образовательных, административных, экономических. Все это влечет за собой дальнейшую локализация социальных групп, растягивание транспортной инфраструктуры. И эти проблемы только на поверхности.

Заблуждение, что со временем город сможет их переварить и адаптировать под себя. Наоборот, проблемы эти будут увеличиваться», - высказывает свое мнение архитектор.

Но если застройщик правильно подходит к освоению предоставленной ему территории, то жители такого ЖК получают возможность не только работать недалеко от дома, но и полноценно отдыхать и развлекаться в пределах своего квартала. И не важно, будет то поход в кино, шопинг или прогулка по парку. Дети в КОТах посещают школу или детский сад, находящиеся в непосредственной близости от их дома.

В качестве примеров краснодарских проектов комплексного освоения территорий можно отнести ЖК «Центральный», экогород «Европея», мультиплекс «Кино», ЖК «Большой». «Европея» - это автономная территория, где деловая часть представлена отделениями банков, интернет-центрами, офисными зданиями, представительствами международных компаний и другими учреждениями.

Для жителей «Европеи» будут функционировать SPA и фитнес-центры, салоны красоты, сеть собственных супермаркетов «Деревня», салоны связи и другие объекты по предоставлению социально-бытовых и коммерческих услуг. Также на территории «Европеи» планируется ввести в эксплуатацию конгресс-центр для проведения деловых встреч, мастер-классов, выставок, конференций и иных бизнес-мероприятий.

При комплексном освоении территории при ЖК «Кино» появятся детский сад, центры детского развития, обучающие центры по актерскому мастерству, режиссуре, открытый амфитеатр, игровые и спортивные площадки, множество торговых галерей с магазинами, кафе, точками бытовых услуг.

Из вышесказанного можно сделать вывод, что сегодня в рамках проектов комплексного освоения территорий для жителей Краснодара возводится современное жилье, обитатели которого могут рассчитывать на развитую инфраструктуру и более комфортные условия.

И приобретая квартиру в таком объекте, покупатель получает не только собственную жилплощадь, но и близость социальных объектов (школ и детских садов), а также возможность приятно провести свободное время на территории своего квартала.

Автор: Татьяна Сапрыкина
Профессиональный экономист
Представитель Real Estate Group в г. Москва

Источник: публикация в журнале "Доступное жильё" октябрь 2015