Хотите купить недвижимость в Маскате, Оман? Напишите нам в WhatsApp и Real Estate Group подберет для вас лучшие варианты. У нас все покупают!
Глава 5. Прибыль и доходность инвестиций на рынке жилой недвижимости Маската.
Покупка на начальном этапе строительства и перепродажа после завершения строительства.
1. Эта стратегия предполагает покупку недвижимости по сниженной цене на этапе, предшествующем началу строительства или запуску проекта, и продажу по более высокой цене после того, как проект будет завершен и передан покупателю.
2. Прибыль от этой стратегии - это разница между ценой продажи и ценой покупки, за вычетом налогов, сборов и расходов, понесенных в ходе сделки.
3. Рентабельность инвестиций (ROI) по данной стратегии - это прибыль, деленная на цену покупки, выраженная в процентах.
4. Основными факторами, влияющими на прибыль и рентабельность инвестиций по данной стратегии, по расчетам Real Estate Group, являются:
4.1. Динамика спроса и предложения на рынке жилья Маската, которая влияет на потенциал роста цен на недвижимость.
4.2. Расположение, качество, дизайн и удобства проекта, которые влияют на привлекательность и продаваемость недвижимости.
4.3. Репутация, надежность и финансовая стабильность застройщика, которые влияют на сроки сдачи и качество проекта.
4.4. Продолжительность периода строительства, которая влияет на стоимость владения и альтернативную стоимость инвестиций.
4.5. Доступность и стоимость финансирования, которые влияют на доступность и эффективность инвестиций.
5. Согласно аналитике Real Estate Group, на рынке жилья Маската с 2015 года наблюдается снижение цен и арендной платы, вызванное избыточным предложением низкокачественных объектов, снижением спроса со стороны экспатриантов, замедлением экономического роста и пандемией Ковид-19. Однако в 2021 году наметились некоторые признаки восстановления и стабилизации, вызванные ростом цен на нефть, правительственными реформами, программой вакцинации и побочным эффектом от рынка Дубая.
6. Согласно расчетам финансовых экспертов Real Estate Group, средняя цена квадратного метра квартир в Маскате в 2015 году составляла 1 000 OMR (2 600 долларов США), в 2019 году - 800 OMR (2 080 долларов США), в 2020 году - 700 OMR (1 820 долларов США), а в 2021 году - 650 OMR (1 690 долларов США).
Средняя цена за квадратный метр вилл в Маскате составляла 1 500 OMR (3 900 долларов США) в 2015 году, 1 200 OMR (3 120 долларов США) в 2019 году, 1 000 OMR (2 600 долларов США) в 2020 году и 950 OMR (2 470 долларов США) в 2021 году. Среднегодовое снижение цен составило около 10% как для квартир, так и для вилл.
7. Согласно прогнозам Real Estate Group, прогнозируемая цена за квадратный метр для квартир в Маскате составит 700 OMR (1 820 долларов США) в 2022 году, 750 OMR (1 950 долларов США) в 2023 году и 800 OMR (2 080 долларов США) в 2024 году. Прогнозируемая цена квадратного метра вилл в Маскате составит 1 050 OMR (2 730 USD) в 2022 году, 1 100 OMR (2 860 USD) в 2023 году и 1 150 OMR (2 990 USD) в 2024 году. Прогнозируемый ежегодный рост цен составляет около 7% как для квартир, так и для вилл.
8. Исходя из этих данных, эксперты по инвестициям Real Estate Group в следующей таблице приводят расчеты прибыли и рентабельности инвестиций при покупке квартиры или виллы площадью 100 квадратных метров на начальном этапе строительства в 2021 году и перепродаже после завершения строительства в 2024 году при условии скидки 20% от текущей рыночной цены, регистрационного сбора 3%, гербового сбора 0,5% и брокерского сбора 5%.
Покупка и сдача в долгосрочную аренду.
1. Эта стратегия предполагает покупку недвижимости и сдачу ее арендаторам в долгосрочную аренду, обычно на один год и более, и получение дохода от аренды и прироста капитала от инвестиций.
2. Прибыль от этой стратегии представляет собой сумму дохода от аренды и прироста капитала за вычетом любых налогов, сборов и затрат, понесенных во время сделки и периода владения недвижимостью.
3. Рентабельность инвестиций (ROI) по данной стратегии - это прибыль, деленная на цену покупки, выраженная в процентах.
4. Основными факторами, влияющими на прибыль и рентабельность инвестиций по данной стратегии, по прогнозам экспертов по инвестициям Real Estate Group, являются:
4.1. Динамика спроса и предложения на рынке жилья Маската, которая влияет на доходность от аренды и потенциал роста цены недвижимости.
4.2. Местоположение, качество, дизайн и удобства проекта, которые влияют на заполняемость и арендную ставку недвижимости.
4.3. Репутация, надежность и финансовая стабильность застройщика, которые влияют на сроки сдачи и качество проекта.
4.4. Продолжительность периода владения недвижимостью, которая влияет на стоимость владения и альтернативную стоимость инвестиций.
4.5. Наличие и стоимость финансирования, которые влияют на доступность и эффективность инвестиций.
4.6. Налоговые и юридические последствия владения и сдачи в аренду недвижимости в Омане, которые влияют на чистый доход и обязательства по инвестициям.
5. Согласно исследованиям аналитиков Real Estate Group, на рынке жилой недвижимости Маската с 2015 года наблюдалось снижение цен и арендной платы из-за переизбытка низкокачественных объектов, снижения спроса со стороны экспатриантов, экономического спада и пандемии Ковид-19. Однако в 2021 году наметились некоторые признаки восстановления и стабилизации, вызванные ростом цен на нефть, правительственными реформами, программой вакцинации и побочным эффектом от рынка Дубая.
6. Согласно исследованиям экспертов по инвестициям Real Estate Group, среднегодовая стоимость аренды квадратного метра для квартир в Маскате составляла 60 OMR (156 долларов США) в 2015 году, 48 OMR (125 долларов США) в 2019 году, 42 OMR (109 долларов США) в 2020 году и 39 OMR (101 доллар США) в 2021 году. Среднегодовая стоимость аренды квадратного метра для вилл в Маскате составила 90 OMR (234 USD) в 2015 году, 72 OMR (187 USD) в 2019 году, 60 OMR (156 USD) в 2020 году и 57 OMR (148 USD) в 2021 году. Среднегодовое снижение арендной платы составило около 10% как для квартир, так и для вилл.
7. Согласно прогнозам Real Estate Group, прогнозируемая годовая арендная плата за квадратный метр для квартир в Маскате составит 42 ОМР (109 долларов США) в 2022 году, 45 ОМР (117 долларов США) в 2023 году и 48 ОМР (125 долларов США) в 2024 году. Прогнозируемая годовая арендная плата за квадратный метр для вилл в Маскате составит OMR 60 (USD 156) в 2022 году, OMR 63 (USD 164) в 2023 году и OMR 66 (USD 172) в 2024 году. Прогнозируемый ежегодный рост арендной платы составляет около 7% как для квартир, так и для вилл.
8. Исходя из этих данных, эксперты по инвестициям Real Estate Group в следующей таблице приводят расчеты прибыли и рентабельности инвестиций при покупке квартиры или виллы площадью 100 кв. м. по текущей рыночной цене в 2021 году и сдаче ее в долгосрочную аренду до 2024 года при условии, что регистрационный сбор составит 3%, гербовый сбор - 0,5%, комиссия брокера - 5%, подоходный налог - 3%, заполняемость - 90%, а ежегодные эксплуатационные расходы - 10%.
Налоги, сборы, расходы, риски и страхование, связанные с инвестиционными стратегиями.
Налоги:
1. Согласно заключению налоговых экспертов Real Estate Group, основными налогами, которые применяются к инвесторам в недвижимость в Омане, являются:
1.1. Регистрационный сбор: Это сбор, который оплачивается покупателем для регистрации недвижимости в Министерстве жилищного строительства и городского планирования, а также для получения официального и юридического признания документации на недвижимость и покупку. Регистрационный сбор обычно составляет 3% от общей стоимости недвижимости и делится поровну между покупателем и продавцом.
1.2. Гербовый сбор: Это налог, который покупатель уплачивает в налоговый орган и получает официальный и законный штамп и печать на договоре купли-продажи недвижимости. Гербовый сбор обычно составляет 0,5% от общей стоимости недвижимости и оплачивается покупателем.
1.3. Подоходный налог: Это налог, который платится продавцом или арендодателем в налоговый орган и декларирует доход или прибыль, полученную от продажи или сдачи в аренду недвижимости. Подоходный налог обычно составляет 3% от дохода или прибыли.
1.4. Налог на прирост капитала: Это налог, который уплачивается продавцом в налоговый орган, и декларирует прирост капитала или увеличение стоимости недвижимости с течением времени. Налог на прирост капитала обычно составляет 10% от суммы прироста капитала и уплачивается продавцом.
1.5. Удерживаемый налог: Это налог, который платит арендатор в налоговый орган, вычитая у арендодателя определенный процент от арендной платы и перечисляя его в налоговый орган от имени арендодателя. Удерживаемый налог обычно составляет 10% от арендной платы и выплачивается арендатором.
Плата за аренду:
2. Согласно расчетам аналитиков Real Estate Group, основными сборами, которые взимаются с инвесторов в недвижимость в Омане, являются:
2.1. Банковский кредит или плата за ипотеку: Это плата, которую покупатель платит банку, чтобы получить кредит или ипотеку для финансирования покупки недвижимости. Комиссия за банковский кредит или ипотеку обычно составляет от 1% до 2% от суммы кредита или ипотеки, плюс проценты и другие сборы, и оплачивается покупателем.
2.2. Комиссия брокера: Это плата, которую покупатель или продавец выплачивает брокеру по недвижимости, получая помощь и услуги брокера в поиске, оценке, переговорах, покупке или продаже недвижимости. Комиссия брокера обычно составляет от 2% до 5% от общей стоимости недвижимости и выплачивается покупателем или продавцом.
2.3. Гонорар юриста: Это гонорар, который покупатель или продавец выплачивает адвокату и получает помощь и услуги адвоката в юридических аспектах покупки или продажи недвижимости. Гонорар адвоката обычно составляет от 1% до 3% от общей стоимости недвижимости и выплачивается покупателем или продавцом.
2.4. Гонорар инженера: Это плата, которую покупатель или продавец выплачивает инженеру, чтобы получить помощь и услуги инженера по техническим аспектам покупки или продажи недвижимости. Плата за услуги инженера обычно составляет от 0,5% до 1% от общей стоимости недвижимости и выплачивается покупателем или продавцом.
2.5. Плата за страхование рисков: Это плата, которую покупатель вносит в страховую компанию, чтобы получить страхование риска для недвижимости, которое обеспечивает покупателю компенсацию или покрытие в случае потери или повреждения, вызванного определенным риском или событием. Плата за страхование рисков обычно составляет от 0,1% до 0,5% от общей стоимости недвижимости и оплачивается покупателем.
Расходы:
3. Согласно расчетам финансовых экспертов Real Estate Group, основными расходами, которые несут инвесторы в недвижимость в Омане, являются:
3.1. Стоимость владения: Это расходы, которые несет покупатель или продавец в течение периода владения недвижимостью, то есть времени между покупкой и продажей или сдачей недвижимости в аренду. Стоимость владения может включать в себя расходы на обслуживание, коммунальные услуги, охрану, управление, освобождение помещений и т. д., и обычно составляет от 5% до 15% от общей стоимости недвижимости в год и оплачивается покупателем или продавцом.
3.2. Издержки упущенной выгоды: Это стоимость, которую несет покупатель или продавец из-за отказа от альтернативы или следующего наилучшего варианта инвестиций. Стоимость возможностей может включать в себя проценты, дивиденды, прирост капитала и т. д., которые можно было бы заработать, инвестируя в другой актив или рынок, и обычно составляет от 5% до 15% от общей цены недвижимости в год и оплачивается покупателем или продавцом.
3.3. Транзакционные издержки: Это расходы, которые несет покупатель или продавец во время сделки с недвижимостью, то есть в период между подписанием договора купли-продажи и передачей недвижимости. Расходы по сделке могут включать в себя налоги, сборы, комиссии, печать, регистрацию, передачу и т. д., и обычно составляют от 5% до 15% от общей цены недвижимости и оплачиваются покупателем или продавцом.
Риски:
4. Согласно прогнозам риск-менеджеров Real Estate Group, основными рисками, которым подвергаются инвесторы в недвижимость в Омане, являются:
4.1. Рыночный риск: Это риск, вызванный колебаниями и изменениями рыночных условий и тенденций на рынке жилой недвижимости Маската, особенно в сегменте элитной недвижимости и в нише строящейся недвижимости, что может повлиять на арендную доходность и потенциал роста цен на недвижимость. На рыночный риск могут повлиять спрос и предложение, конкуренция, повышение и понижение курса, инфляция и дефляция, экономические перспективы, политическая стабильность, социальные события и т. д., что может привести к возникновению дополнительных рисков для покупателя или продавца, таких как переплата, недопродажа, потеря денег и т. д., а также к потере потенциального дохода, такого как прибыль, доход, и т. д.
4.2. Проектный риск: Это риск, вызванный задержками, дефектами или юридическими проблемами, которые могут повлиять на завершение строительства и передачу объекта недвижимости, что может сказаться на качестве, функциональности, комфорте и безопасности объекта. На проектный риск могут повлиять финансовые проблемы застройщика, проблемы с работой подрядчика, сбои в цепочке поставок, погодные условия, изменения в законодательстве, форс-мажорные обстоятельства и т. д., что может привести к дополнительным расходам покупателя или продавца, таким как арендная плата, проценты, сборы, ремонт, замена, обслуживание и т. д., а также к потере потенциальной стоимости, такой как рыночная привлекательность и т. д.
4.3. Финансовый риск: Это риск, обусловленный доступностью и стоимостью финансирования, что может повлиять на доступность и эффективность инвестиций. Финансовый риск может зависеть от процентной ставки, процентов по кредиту, отношения суммы кредита к стоимости, отношения долга к доходу, графика погашения, риска дефолта и т. д. и может привести к тому, что покупатель или продавец понесет дополнительные расходы, такие как проценты, комиссии, штрафы, обращение взыскания и т. д., и потеряет потенциальный капитал, такой как право собственности, контроль и т. д.
4.4. Юридический риск: Это риск, вызванный налоговыми и юридическими последствиями владения и сдачи в аренду недвижимости в Омане, которые могут повлиять на чистый доход и обязательства по инвестициям. Правовой риск может зависеть от законов, правил, политики, контрактов, соглашений, сертификатов, гарантий, послепродажного обслуживания и т. д. и может привести к тому, что покупатель или продавец понесет дополнительные расходы, такие как штрафы, пени, судебные разбирательства и т. д., и потеряет потенциальную безопасность, такую как защита, признание, документация и т. д.
Страхование:
5. Согласно данным страховых агентств Real Estate Group, основными видами страхования, которые применяются к инвесторам в недвижимость в Омане, являются:
5.1. Гарантия застройщика: Это вид страхования, предоставляемый застройщиком недвижимости, который защищает покупателя от любых задержек, дефектов или юридических вопросов, которые могут повлиять на завершение строительства и передачу недвижимости. В гарантии застройщика обычно указываются условия страхования, такие как срок действия, объем, лимит, исключения, требования и т. д. Гарантия застройщика обычно включается в строительный контракт и договор купли-продажи недвижимости и не требует от покупателя дополнительных расходов.
5.2. Эскроу-счет: Это вид страхования, предоставляемый сторонним агентом, например, банком или юристом, и защищающий покупателя от любых мошенничеств, афер или неисполнения обязательств застройщиком. Счет эскроу - это отдельный и надежный счет, на котором хранятся средства покупателя до завершения строительства и передачи объекта недвижимости, и который выдает средства застройщику только после выполнения оговоренных условий и этапов. В счете эскроу обычно указываются условия защиты, такие как сумма, график, освобождение, отмена и т. д. Счет эскроу обычно включается в строительный контракт и договор купли-продажи недвижимости и требует от покупателя уплаты небольшой комиссии стороннему агенту.
5.3. Страхование права собственности (Title): Это вид страхования, предоставляемый страховой компанией и защищающий покупателя от любых юридических проблем или споров, которые могут повлиять на Title и право пользования недвижимостью. Страхование Title - это полис, гарантирующий действительность и законную силу Title и земельного кадастра на недвижимость, а также компенсирующий покупателю любые потери или убытки, которые могут возникнуть в результате каких-либо дефектов или ошибок в Title или регистрации недвижимости. Title страхование обычно определяет условия покрытия, такие как срок действия, объем, лимит, исключения, требования и т. д. Title страхование обычно является необязательным и требует от покупателя уплаты страховой компании страхового взноса.
5.4. Страхование жилья: Это вид страхования, предоставляемый страховой компанией и защищающий покупателя от любых несчастных случаев, поломок, повреждений или потерь, которые могут произойти с недвижимостью или ее содержимым по различным причинам, таким как пожар, наводнение, землетрясение, кража, вандализм и т. д. Страхование жилья - это полис, который обеспечивает покупателю компенсацию или ремонт за любые потери или повреждения, которые могут коснуться имущества или его содержимого, в пределах определенной суммы или стоимости. В полисе страхования жилья обычно указываются условия страхования, такие как срок действия, объем, лимит, исключения, претензии и т. д. Страхование жилья обычно является необязательным и требует от покупателя уплаты страховой компании страхового взноса.
Это одни из основных видов страхования, доступных для покупателей квартир в Маскате в 2024 году. Однако могут существовать и другие виды страхования, которые могут соответствовать вашим потребностям и целям, например, ипотечное страхование, страхование ответственности, страхование жизни и т. д. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, юристом и страховой компанией до и во время процесса покупки, а также сравнить и выбрать оптимальную страховку для вашей недвижимости.
Надеюсь, эта глава поможет вам разобраться в налогах, сборах, затратах, рисках и страховании, связанных с инвестиционными стратегиями на рынке жилой недвижимости Маската.
Хотите купить недвижимость в Маскате, Оман? Напишите нам в WhatsApp и Real Estate Group подберет для вас лучшие варианты. У нас все покупают!
Заключение:
Маскат - столица и крупнейший город Омана, стабильной, хорошо управляемой и дружелюбной к экспатриантам страны в регионе Персидского залива. Маскат предлагает уникальное сочетание природной красоты, культурного наследия, современных удобств и экономических возможностей. Этот город привлекает как туристов, так и инвесторов со всего мира.
Рынок жилой недвижимости Маската - перспективный сектор для потенциальных иностранных покупателей и инвесторов, особенно в сегменте элитной недвижимости и в нише строящейся недвижимости. Инвестиции в строящуюся жилую недвижимость в Маскате имеют ряд преимуществ и выгод по сравнению с инвестициями в строящуюся жилую недвижимость в других странах.
Вот некоторые из этих преимуществ и выгод:
1. Более низкие цены: Строящаяся недвижимость обычно продается по сниженным ценам по сравнению с готовой к заселению. Это позволяет покупателям и инвесторам сэкономить деньги и увеличить свою прибыль.
2. Более высокая стоимость: Строящаяся недвижимость, скорее всего, будет дорожать быстрее и выше, чем готовая к заселению. Это связано с тем, что в ближайшем будущем ожидается улучшение динамики спроса и предложения на рынке жилья Маската, вызванное восстановлением экономики, правительственными реформами, программой вакцинации и побочным эффектом от рынка Дубая.
3. Гибкая оплата: Строящаяся недвижимость предлагает более гибкие варианты оплаты по сравнению с готовой к заселению. Покупатели и инвесторы могут забронировать недвижимость, внеся небольшой депозит, а остаток выплатить со временем в соответствии с согласованным планом платежей.
4. Новостройки: Строящаяся недвижимость является абсолютно новой и не имеет проблем с обслуживанием, по сравнению с недвижимостью, готовой к заселению. Покупатели и инвесторы могут наслаждаться функциональностью, комфортом, безопасностью и эстетикой недвижимости, а также гарантийным и послепродажным обслуживанием со стороны застройщика.
5. Скидки и предложения: На строящиеся объекты недвижимости часто предоставляются скидки и предложения по сравнению с готовыми к заселению объектами. Покупатели и инвесторы могут воспользоваться льготами и акциями, предлагаемыми застройщиками, такими как зарубежные поездки, золотые монеты, бытовая техника и т. д.
Также существует множество преимуществ и выгод от покупки квартир в Маскате по сравнению с другими видами недвижимости или недвижимостью в других местах. Вот некоторые из этих преимуществ и выгод:
1. Доступность: Квартиры в Маскате более доступны по цене, чем виллы или дома, что делает их хорошим вариантом для тех, кто впервые покупает недвижимость или имеет ограниченный бюджет. Квартиры в Маскате также более доступны по цене, чем квартиры в других городах или странах, что делает их хорошим вариантом для иностранных покупателей или инвесторов.
2. Удобства: Жилые комплексы в Маскате обычно оснащены рядом удобств, таких как бассейны, тренажерные залы, детские игровые площадки и т. д., которые не всегда доступны в других типах недвижимости или в других местах. Покупатели и инвесторы могут наслаждаться удобством и роскошью этих удобств, а также безопасностью и управлением жилым комплексом.
3. Заполняемость: Заполняемость апартаментов в Маскате обычно выше, чем вилл или домов, что делает их хорошим вариантом для получения дохода от аренды. Заполняемость квартир в Маскате также выше, чем у квартир в других городах или странах, что делает их хорошим вариантом для приумножения капитала.
4. Расположение: Квартиры в Маскате обычно расположены в престижных районах, недалеко от основных деловых и развлекательных центров, что делает их хорошим вариантом с точки зрения доступности и связи. Квартиры в Маскате также расположены в красивом городе, окруженном потрясающими пляжами и горами, что делает их хорошим вариантом для образа жизни и наслаждения.
Таким образом, лучше всего в мире в 2024 году покупать строящуюся жилую недвижимость в Омане, и в частности в Маскате, из-за следующих основных преимуществ:
- Вы станете владельцем недвижимости в стабильной, хорошо управляемой и дружелюбной к экспатриантам стране с растущей и диверсифицированной экономикой и бурно развивающейся индустрией туризма.
- Вы станете владельцем недвижимости в динамичном и привлекательном городе с богатым культурным наследием, современной инфраструктурой и природной красотой.
- Вы станете владельцем доступной, гибкой, новой и недорогой недвижимостью с высоким потенциалом роста стоимости и дохода.
- Вы станете владельцем удобной, роскошной, безопасной и хорошо управляемой недвижимости с высокой заполняемостью и востребованностью на рынке.
Если вы заинтересованы в покупке квартиры в Маскате, вам следует проконсультироваться с профессиональным агентом по недвижимости, юристом, банкиром и другими экспертами до и во время процесса покупки, а также провести тщательную надлежащую проверку (due diligence), тщательную инспекцию и всестороннюю оценку рисков объекта и застройщика.
Вам также следует рассмотреть возможность страхования рисков, таких как гарантия застройщика, эскроу-счет, Title страхование или страхование жилья, чтобы защитить себя и свою собственность от любых потенциальных рисков и проблем, которые могут возникнуть и повлиять на стоимость, качество и сдачу объекта.
Международная группа компаний Real Estate Group надеется, что эта статья поможет вам разобраться в преимуществах и выгодах инвестирования в строящуюся жилую недвижимость в Маскате, а также принять осознанное и выгодное решение.
