Хотите купить недвижимость в Салале, Оман? Напишите нам в WhatsApp и Real Estate Group подберёт для вас лучшие варианты. У нас все покупают!
Глава 5: Как оценить и сравнить инвестиционную доходность различных стратегий.
Покупка недвижимости в Салале, Оман, с целью продажи или сдачи в аренду после завершения строительства может быть выгодным и полезным вложением, поскольку вы сможете получить выгоду от повышения стоимости недвижимости и дохода от нее. Однако покупка недвижимости, особенно строящейся, также может быть сложной и рискованной инвестицией, поскольку существует множество факторов и переменных, которые могут повлиять на эффективность и результат инвестиций. Поэтому целесообразно оценивать и сравнивать инвестиционную доходность различных стратегий, таких как чистая приведенная стоимость, внутренняя норма доходности, срок окупаемости и т. д.
В этой главе Real Estate Group рассмотрит некоторые из наиболее распространенных и полезных методов оценки и сравнения инвестиционной доходности различных стратегий, таких как покупка недвижимости в Салале, Оман, для продажи или сдачи в аренду после завершения строительства. Real Estate Group также приведет несколько примеров и расчетов каждого метода, основанных на текущих рыночных данных и прогнозах.
Чистая приведенная стоимость (NPV)
Чистая приведенная стоимость (NPV) - это метод, который рассчитывает текущую стоимость будущих денежных потоков от инвестиций за вычетом первоначальных инвестиционных затрат. NPV - это полезный метод сравнения прибыльности и привлекательности различных инвестиций, поскольку он показывает чистую прибыль или убыток от вложения средств в проект. Положительная NPV означает, что инвестиции выгодны и их стоит осуществлять, а отрицательная NPV означает, что инвестиции невыгодны и их следует избегать.
Чтобы рассчитать NPV, необходимо оценить будущие денежные потоки от инвестиций и дисконтировать их до текущей стоимости с помощью ставки дисконтирования или требуемой нормы прибыли. Ставка дисконтирования - это процентная ставка, которую вы могли бы заработать на альтернативных инвестициях с аналогичным риском и сроком действия. Чем выше ставка дисконтирования, тем ниже текущая стоимость будущих денежных потоков, и наоборот.
Например, предположим, что вы хотите купить 2-комнатную квартиру в Amazi, новом курортном проекте на берегу моря в Салале, Оман, чтобы продать или сдать ее в аренду после завершения строительства. Покупная цена квартиры составляет 150 000 OMR (389 000 долларов США), и вам необходимо заплатить 15% комиссию за бронирование 22 500 OMR (58 350 долларов США) и 5% комиссию за резервирование 7 500 OMR (19 450 долларов США) авансом. Оставшаяся сумма в размере 80% 120 000 OMR (311 200 долларов США) должна быть выплачена после завершения строительства и сдачи объекта, что ожидается через два года. Регистрационный сбор составляет 3% от цены покупки 4 500 OMR (11 670 долларов США), а гербовый сбор 3% от цены покупки 4 500 OMR (11 670 долларов США), оба оплачиваются после завершения строительства и передачи недвижимости. Годовая плата за обслуживание составляет 2 ОМR за квадратный метр (5,2 долл. США за квадратный метр), а площадь квартиры составляет 100 квадратных метров. Коммунальные платежи оцениваются в 30 ОМR в месяц (78 долларов США в месяц).
Если вы планируете продать квартиру после завершения строительства, вы можете рассчитывать продать ее за 180 000 ОМR (466 000 долларов США), исходя из текущих рыночных тенденций и прогнозов. Налог на прирост капитала составляет 5% от прибыли 1 500 OMR (3 890 долларов США).
Если вы планируете сдавать квартиру в аренду после завершения строительства, то, исходя из текущих рыночных тенденций и прогнозов, вы можете рассчитывать на 600 OMR в месяц (1 556 долларов США в месяц). Подоходный налог составляет 15% от дохода от аренды, но он не взимается, если вы арендуете недвижимость для личного пользования или на сумму менее 30 000 OMR (77 900 долларов США) в год.
При ставке дисконтирования 10% NPV каждой стратегии составляет:
- Стратегия продажи:
Денежный поток в первый год равен нулю, поскольку нет ни доходов, ни расходов. Денежный поток во второй год - это цена продажи за вычетом остатка, регистрационного сбора, гербового сбора и налога на прирост капитала, что составляет 49 500 ОМР (128 240 долл. США). Приведенная стоимость денежного потока во втором году - это денежный поток, деленный на квадрат 1,1, что составляет 40 661 OMR (105 310 долларов США). NPV - это приведенная стоимость денежного потока во втором году за вычетом первоначальных инвестиционных затрат, которые представляют собой плату за бронирование и сбор за резервирование, что составляет 10 661 OMR (27 620 долларов США).
- Стратегия аренды:
Денежный поток в первый год - это доход от аренды за вычетом подоходного налога, платы за обслуживание и коммунальных платежей, что составляет 5 100 OMR (13 220 долл. США). Приведенная стоимость денежного потока в первый год - это денежный поток, деленный на 1,1, что составляет 4 636 OMR (12 020 долл. США). Денежный поток во втором году такой же, как и в первом году, за вычетом остатка, регистрационного сбора и гербового сбора, что составляет -114 900 OMR (-297 810 долл. США). Текущая стоимость денежного потока во втором году равна денежному потоку, деленному на квадрат 1,1, что составляет -93 893 OMR (-243 460 долл. США). Денежный поток с третьего по десятый год такой же, как и в первый год, и составляет 5 100 OMR (13 220 долларов США). Приведенная стоимость денежного потока в период с третьего по десятый год равна денежному потоку, деленному на 1.1 на силу номера года, что составляет 4 214 OMR (10 920 долларов США), 3 831 OMR (9 930 долларов США), 3 483 OMR (9 020 долларов США), 3 166 OMR (8 200 долларов США), 2 878 OMR (7 460 долларов США), 2 616 OMR (6 780 долларов США), 2 378 OMR (6 160 долларов США) и 2 162 OMR (5 600 долларов США), соответственно. NPV - это сумма приведенной стоимости денежных потоков за все годы за вычетом первоначальной стоимости инвестиций, которая составляет -8 529 OMR (22 090 долл. США).
Таким образом, исходя из метода NPV, стратегия продажи является более выгодной и привлекательной, чем стратегия аренды, так как она имеет положительный NPV в размере 10 661 OMR (27 620 долларов США), в то время как стратегия аренды имеет отрицательный NPV в размере 8 529 OMR (22 090 долларов США).
Внутренняя норма доходности (IRR)
Внутренняя норма доходности (IRR) - это метод, который позволяет рассчитать годовую норму доходности инвестиций, основанную на будущих денежных потоках от инвестиций. IRR - это полезный метод сравнения прибыльности и привлекательности различных инвестиций, поскольку он показывает процентную прибыль, которую приносит инвестиция. Более высокий IRR означает, что инвестиции более выгодны и ими стоит заниматься, в то время как более низкий IRR означает, что инвестиции менее выгодны и их следует избегать.
Чтобы рассчитать IRR, необходимо найти такую ставку дисконтирования, при которой NPV инвестиций будет равна нулю. Это означает, что текущая стоимость будущих денежных потоков от инвестиций равна первоначальной стоимости инвестиций. Чем выше ставка дисконтирования, тем ниже NPV инвестиций, и наоборот.
Например, используя те же данные, что и в предыдущих примерах, IRR для каждой стратегии составляет:
- Стратегия продаж:
IRR - это ставка дисконтирования, при которой NPV стратегии продажи равна нулю. Это означает, что приведенная стоимость денежного потока во втором году за вычетом первоначальных инвестиционных затрат равна нулю. Чтобы найти IRR, можно воспользоваться методом проб и ошибок, финансовым калькулятором или онлайн-инструментом. IRR составляет 25,38%.
- Стратегия аренды:
IRR - это ставка дисконтирования, при которой NPV стратегии аренды равна нулю. Это означает, что сумма текущей стоимости денежных потоков за все годы за вычетом первоначальных инвестиционных затрат равна нулю. Чтобы найти IRR, можно воспользоваться методом проб и ошибок, финансовым калькулятором или онлайн-инструментом. IRR составляет 7,07%.
Таким образом, исходя из метода IRR, стратегия продажи является более выгодной и привлекательной, чем стратегия аренды, так как она имеет более высокий IRR 25,38%, в то время как стратегия аренды имеет более низкий IRR 7,07%.
Период окупаемости (PP)
Период окупаемости (PP) - это метод, который рассчитывает время, необходимое для возмещения первоначальных затрат на инвестиции, на основе будущих денежных потоков от инвестиций. PP - полезный метод для сравнения ликвидности и риска различных инвестиций, поскольку он показывает продолжительность инвестиций. Более короткий PP означает, что инвестиции более ликвидны и менее рискованны, а более длинный PP означает, что инвестиции менее ликвидны и более рискованны.
Чтобы рассчитать PP, необходимо разделить первоначальную стоимость инвестиции на среднегодовой денежный поток инвестиции. Среднегодовой денежный поток - это общий денежный поток от инвестиций, деленный на количество лет инвестиций. Чем ниже PP, тем быстрее инвестиции окупают свои затраты, и наоборот.
Например, используя те же данные, что и в предыдущих примерах, PP каждой стратегии составляет:
- Стратегия продаж:
PP - это первоначальные инвестиционные затраты, разделенные на среднегодовой денежный поток стратегии продаж. Первоначальные инвестиционные затраты включают в себя плату за бронирование и сбор за резервирование, что составляет 30 000 OMR (77 800 долларов США). Среднегодовой денежный поток стратегии продаж - это общий денежный поток стратегии продаж, деленный на количество лет стратегии продаж. Общий денежный поток стратегии продажи - это цена продажи за вычетом остатка, регистрационного сбора, гербового сбора и налога на прирост капитала, что составляет 49 500 OMR (128 240 долларов США). Количество лет стратегии продажи равно двум, так как ожидается, что недвижимость будет завершена и продана через два года. Таким образом, среднегодовой денежный поток стратегии продажи равен 49 500 OMR (128 240 долларов США), деленный на два, что составляет 24 750 OMR (64 120 долларов США). PP составляет 30 000 OMR (77 800 долларов США), деленные на 24 750 OMR (64 120 долларов США), что составляет 1,21 года.
- Стратегия аренды:
PP - это первоначальные инвестиционные затраты, деленные на среднегодовой денежный поток по стратегии аренды. Первоначальные инвестиционные затраты такие же, как и при стратегии продажи, и составляют 30 000 OMR (77 800 долларов США). Среднегодовой денежный поток стратегии аренды - это общий денежный поток стратегии аренды, деленный на количество лет стратегии аренды. Общий денежный поток стратегии аренды - это сумма дохода от аренды за вычетом подоходного налога, платы за обслуживание и коммунальных платежей в каждом году, за вычетом остатка, регистрационного сбора и гербового сбора во втором году. Количество лет стратегии аренды равно десяти, так как предполагается, что недвижимость будет сдаваться в аренду в течение десяти лет. Таким образом, среднегодовой денежный поток по стратегии аренды равен 51 000 OMR (132 200 долларов США), деленный на десять, что составляет 5 100 OMR (13 220 долларов США). PP составляет 30 000 OMR (77 800 долларов США), деленные на 5 100 OMR (13 220 долларов США), что составляет 5,88 лет.
Таким образом, исходя из метода PP, стратегия аренды является более ликвидной и менее рискованной, чем стратегия продажи, поскольку она имеет более короткий PP в 5,88 года, в то время как стратегия продажи имеет более длительный PP в 1,21 года.
В этой главе Real Estate Group рассмотрела некоторые из наиболее распространенных и полезных методов измерения и сравнения инвестиционной доходности различных стратегий, таких как покупка недвижимости в Салале, Оман, для продажи или сдачи в аренду после завершения строительства. Real Estate Group также привела несколько примеров и расчетов каждого метода, основанных на текущих рыночных данных и прогнозах.
Мы поняли, что у каждого метода есть свои преимущества и недостатки и что разные методы могут давать разные результаты и рейтинги. Поэтому важно использовать несколько методов и критериев для оценки и сравнения инвестиционной доходности различных стратегий, а также учитывать допущения, ограничения и неопределенности каждого метода.
Мы также узнали, что не существует универсальной стратегии инвестирования в недвижимость и что у каждой стратегии есть свои преимущества и проблемы, зависящие от целей, предпочтений и бюджета инвестора. Поэтому важно выбрать стратегию, которая соответствует вашим инвестиционным целям и результатам исследования и анализа рынка.
Хотите купить недвижимость в Салале, Оман? Напишите нам в WhatsApp и Real Estate Group подберёт для вас лучшие варианты. У нас все покупают!
Заключение:
В этой статье Real Estate Group рассмотрела различные аспекты покупки строящейся жилой недвижимости в Салале, Оман, для различных целей и стратегий. Real Estate Group обсудила обзор рынка, анализ местоположения, типы недвижимости, процесс покупки, юридические и финансовые аспекты, доходность инвестиций, а также риски и страхование. Real Estate Group также привела несколько примеров и расчетов по каждому аспекту, основываясь на текущих рыночных данных и прогнозах.
Real Estate Group выяснила, что Салала, Оман, является уникальным и привлекательным направлением для инвестиций в недвижимость, особенно в строящиеся объекты, поскольку он предлагает ряд преимуществ и выгод, таких как:
- Стабильная и диверсифицированная экономика с сильным акцентом на туризм, торговлю и логистику
- Прозрачная и дружественная правовая система, со 100% правом собственности и правом на проживание для иностранных граждан
- Благоприятный и гибкий налоговый режим с 0% подоходного налога с физических лиц и низким налогом на прирост капитала
- Богатое и разнообразное природное и культурное наследие с тропическим климатом, чистейшими пляжами, пышными горами и историческими достопримечательностями
- Растущее и динамичное сообщество с целым рядом удобств и объектов, таких как отели, курорты, торговые центры, школы, больницы и т.д.
- Высокий потенциал роста стоимости и спроса при ограниченном предложении и доступности недвижимости, особенно в проектах на набережной и в курортных зонах
- Высокая доходность и прибыльность, с возможностью выбора различных стратегий, таких как продажа или сдача в аренду после завершения строительства, в зависимости от целей и предпочтений инвестора
Мы также узнали, что покупка строящейся жилой недвижимости в Салале, Оман, требует тщательного планирования и подготовки, поскольку это сложный и рискованный процесс, в котором необходимо учитывать множество факторов и переменных, таких как:
- Тип и размер недвижимости, который должен соответствовать бюджету, образу жизни и потребностям покупателя или арендатора
- Месторасположение и площадь объекта недвижимости, которая должна обеспечивать хороший вид, доступ, безопасность и окружающую среду
- Девелопер и проект недвижимости, который должен иметь хорошую репутацию, опыт, портфолио и финансовое положение
- Брокер и агентство недвижимости, которые должны иметь хорошую репутацию, послужной список и услуги
- Договор и соглашение по недвижимости, которые должны быть четкими, справедливыми и законными, а также защищать права и интересы покупателя
- Оплата и передача имущества, которая должна быть своевременной, безопасной и полной, а также включать все сборы и платежи
- Передача и осмотр недвижимости, которые должны быть выполнены в срок, соответствовать спецификации, не иметь дефектов и повреждений
- Виза и вид на жительство, который должен быть действительным, возобновляемым и включать семью и родителей покупателя
- Налоги, сборы и другие платежи, связанные с недвижимостью, которые должны быть низкими, прозрачными и предсказуемыми
- Риски и неопределенности, связанные с недвижимостью, которые должны быть минимизированы, смягчены и застрахованы.
Таким образом, можно сделать вывод, что покупка строящейся жилой недвижимости в Салале, Оман, является одной из лучших инвестиций в мире в 2024 году, так как она предлагает редкую возможность инвестировать в быстро развивающееся и перспективное направление, с высоким потенциалом роста стоимости и дохода, а также низким риском и стоимостью. Однако для успешного и удовлетворительного результата необходимо провести тщательное исследование и анализ, а также получить профессиональное и надежное руководство.
Real Estate Group надеется, что эта статья предоставила вам ценную информацию и помогла принять осознанное и уверенное решение. Если вы заинтересованы в покупке строящейся жилой недвижимости в Салале, Оман, пожалуйста, обращайтесь к Real Estate Group в любое время, и мы будем рады помочь вам с вашими вопросами и потребностями.
